Espanha: vendas e hipotecas caem em julho, mas déficit de moradias pode superar um milhão até 2028
INE registra menos operações e empréstimo médio maior. Banco de Espanha alerta para oferta insuficiente; os dados não indicam queda automática de preços.
As vendas de moradias e os registros de novas hipotecas caíram na Espanha em julho de 2026, mas os dados não demonstram que comprar uma casa ficou mais barato. O Instituto Nacional de Estatística, o INE, registrou 61.417 compras e vendas residenciais, queda de 5,1% em relação a julho de 2025. No crédito, foram 43.372 hipotecas sobre moradias, recuo anual de 3,5%.
As divulgações de setembro coincidem com um alerta do Banco de Espanha sobre oferta insuficiente de habitação. Em discurso no dia 23, a subgovernadora Soledad Núñez afirmou que o déficit estimado acumulado desde 2021, de cerca de 755 mil moradias, poderia crescer em outras 300 mil entre 2026 e 2028. Isso levaria a estimativa para além de um milhão.
Vendas recuam, sobretudo no mercado de usados
A estatística de transmissões de propriedade, publicada pelo INE em 25 de setembro, mostra queda anual de 6,1% nas vendas de imóveis usados, que representaram 78,4% das operações residenciais de julho. As moradias novas responderam pelos outros 21,6%, com recuo de 1,4% nas transações.
Astúrias, Baleares e País Basco tiveram as maiores retrações nas vendas residenciais: 15,2%, 14,3% e 12,4%, respectivamente. Na outra direção, Navarra avançou 26,4%, Galícia cresceu 10,8% e Castela e Leão, 9,7%. A média nacional, portanto, esconde trajetórias regionais bastante diferentes.
O número de 61.417 se refere exclusivamente às compras e vendas de moradias. Não deve ser confundido com as 205.870 transmissões de imóveis registradas no mês, conjunto mais amplo que também abrange outros tipos de propriedade e operações como heranças e doações.
Menos hipotecas, empréstimo médio maior
No levantamento de hipotecas, divulgado em 28 de setembro, o valor médio emprestado para moradias chegou a €180.785, alta de 10,9% em um ano. A taxa média de juros das novas operações foi de 3,01%, e o prazo médio ficou em 26 anos.
Os contratos a juros fixos representaram 62,3% das novas hipotecas residenciais, ante 37,7% a juros variáveis. Na contratação, a taxa média inicial foi de 3,03% para as fixas e de 2,97% para as variáveis. São médias observadas, não ofertas que todos os bancos devam conceder.
Também houve contraste regional. Baleares, Astúrias e Galícia lideraram o crescimento dos registros de hipotecas, enquanto Cantábria, Aragão e La Rioja tiveram as maiores quedas. O fato de Baleares e Astúrias aparecerem com vendas em baixa e hipotecas em alta não invalida as séries: elas medem operações distintas.
O registro tem uma data; a negociação pode ter outra
A metodologia do INE se baseia em inscrições nos registros de propriedade. As escrituras que deram origem a esses registros foram realizadas anteriormente. Logo, julho é o mês de referência estatística, não necessariamente o momento em que cada comprador negociou o imóvel ou acertou as condições do financiamento.
A série de hipotecas tampouco representa todo o estoque de empréstimos existentes. Ela distingue novas constituições, mudanças e cancelamentos registrados. Comparar seu total diretamente com o número de vendas não permite calcular, de forma segura, a proporção de compradores que pagaram à vista.
Outra separação essencial: o valor médio financiado não é o preço médio de venda da casa. O montante do empréstimo depende da operação de crédito. E o volume de vendas, por sua vez, é uma contagem, não um índice de preços. Menos contratos registrados podem coexistir com dificuldade de acesso à moradia.
O déficit até 2028 é uma estimativa
No discurso publicado pelo Banco de Espanha, Núñez relacionou a pressão imobiliária à oferta insuficiente e destacou a dificuldade de acesso para jovens e novos residentes. Também afirmou que os preços reais das moradias se aceleraram desde 2024 e alcançaram níveis comparáveis aos de 2005.
A subgovernadora fez, porém, uma distinção importante: os critérios de concessão de hipotecas continuam prudentes, e a configuração de riscos não é a mesma que antecedeu a crise financeira global. O alerta é sobre necessidade de vigilância e políticas de oferta, não uma declaração de que uma crise idêntica já esteja em curso.
A projeção de déficit não contabiliza um milhão de imóveis desaparecidos, tampouco anuncia um programa de construção desse tamanho. É um diagnóstico de insuficiência de oferta, condicionado à evolução do mercado. Não cria benefício, prazo de inscrição ou obrigação para moradores.
Como usar os números sem extrapolar
Para quem compara cidades ou prepara uma mudança, os resultados ajudam a formular perguntas: como evoluem as transações na região, quais imóveis estão efetivamente disponíveis e quais condições de crédito são oferecidas ao próprio comprador? As estatísticas nacionais não respondem sozinhas a essas questões.
Os dados de 2026 do INE são provisórios e sujeitos a revisão. Sua leitura mais segura é conjunta: houve retração anual das operações registradas em julho, enquanto o banco central identifica uma restrição de oferta que pode persistir. Nenhum desses indicadores, isoladamente, sustenta uma promessa de queda de preços.
