Portugal: venda de casa em 2025 fica fora do novo benefício para aluguel
Fisco esclarece que comprar um imóvel para arrendar em 2026 não inclui uma venda de 2025 no novo regime de exclusão de mais-valias.
Quem vendeu uma casa em Portugal em 2025 não pode usar a nova exclusão de tributação de mais-valias por reinvestimento em imóvel para arrendar apenas porque a segunda compra ocorre em 2026. A Autoridade Tributária e Aduaneira confirmou esse limite na informação vinculativa do processo 31329, com despacho de 22 de setembro. Para esse regime específico, a data decisiva é a da venda que gerou o ganho.
A regra introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 abrange transmissões realizadas entre 1º de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. A possibilidade de comprar outro imóvel dentro de um prazo de reinvestimento não desloca uma venda anterior para esse intervalo. São duas condições distintas: uma define quais operações podem entrar no benefício; a outra estabelece quando o dinheiro deve ser reinvestido.
O que foi perguntado ao Fisco
No caso analisado pela Autoridade Tributária, o contribuinte relatou a venda da habitação própria e permanente em 2025, reinvestimento em outra moradia e intenção de usar o valor restante, em 2026, na compra de um apartamento para aluguel habitacional com renda moderada. Queria saber se essa combinação permitiria excluir integralmente o ganho da tributação.
A resposta foi negativa quanto ao novo benefício ligado ao arrendamento. Há, porém, uma ressalva importante: a informação não decidiu o enquadramento da parcela destinada à própria moradia. Esse ponto estava em análise separada. Portanto, o documento não autoriza concluir que todo contribuinte que vendeu em 2025 perdeu qualquer possibilidade de exclusão de mais-valias.
O prazo de compra não muda o ano da venda
O artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 97/2026 delimita expressamente as vendas abrangidas pelo regime novo. Já o artigo 10.º do Código do IRS estabelece, como regra, que o ganho imobiliário se considera obtido quando ocorre a transmissão onerosa. É por isso que uma aquisição posterior não altera o enquadramento temporal da operação de 2025.
Na prática, convém organizar a documentação em ordem cronológica: aquisição do imóvel vendido, venda, amortização do empréstimo correspondente, novo investimento e início do aluguel. Ter o dinheiro disponível ou uma compra planejada não substitui a conferência das datas e da finalidade de cada operação. Tampouco basta verificar apenas o prazo de 36 meses depois da venda.
Quais condições valem para o regime de arrendamento
Para as vendas dentro do período legal, o artigo 10.º do Código do IRS exige o reinvestimento do valor de realização, descontada a amortização de eventual empréstimo contraído para comprar o imóvel vendido, na aquisição de outros imóveis em território português destinados ao arrendamento habitacional. O aluguel mensal deve respeitar os limites legais de renda moderada; não é uma autorização para cobrar qualquer valor de mercado.
O reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda. A intenção de reinvestir, mesmo parcialmente, e o respectivo montante devem constar da declaração de rendimentos relativa ao ano da alienação. Se somente parte do valor for reinvestida e as demais condições forem cumpridas, a exclusão alcança apenas a parcela proporcional do ganho.
As obrigações continuam depois da compra. Em regra, é necessário celebrar o contrato de arrendamento em seis meses, contados do reinvestimento ou da realização da mais-valia, se posterior. A lei admite impedimento justificado, como obras urgentes, pelo tempo estritamente necessário. Exige também pelo menos 36 meses de contratos de aluguel, contínuos ou não, dentro dos primeiros cinco anos.
Nesse período de cinco anos, contado do reinvestimento ou da venda, se posterior, ultrapassar o teto de renda ou transmitir o imóvel, inclusive por doação, impede a manutenção do benefício nos termos previstos no Código. O descumprimento pode levar à tributação do ganho e ao acréscimo de montante equivalente a juros compensatórios. Não basta cumprir os requisitos somente no momento da compra.
O que conferir antes de declarar
Para quem está reorganizando o patrimônio ao mudar de país, o esclarecimento recomenda separar o regime de habitação própria do regime de reinvestimento para aluguel. Uma decisão sobre um deles não resolve automaticamente o outro. Também não transforma a exclusão de uma mais-valia em dispensa geral de IRS, de declaração ou de impostos associados a outras operações.
Este é um resumo informativo da decisão e da legislação, não uma avaliação fiscal individual. Antes de preencher ou corrigir uma declaração, reúna os comprovantes das operações e confirme o enquadramento com a Autoridade Tributária ou um profissional habilitado. No caso de uma venda em 2025, a nova compra em 2026, por si só, não permite aplicar o benefício criado para as transmissões de 2026 a 2029.
